Foire aux questions

Afin de mener à bien ses missions le syndic perçoit des honoraires. Ceux-ci figurent obligatoirement dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale.
Ces honoraires sont de deux types :

• Honoraires forfaitaires de gestion courante,
• Les rémunérations correspondant à un service spécifique

En ce qui concerne aquitanisyndic, la tarification des rémunérations particulières tiens compte de nos valeurs de syndic solidaire, nous permettant de vous accompagner au mieux sans peser de manière exagérée sur les finances de votre copropriété.

Chaque copropriétaire participe en fonction de ses tantièmes aux frais de fonctionnement de la copropriété : entretien des parties communes, chauffage collectif, ascenseurs, espaces verts…

Il existe deux sortes de charges :

• Les charges destinées à faire face à l’entretien courant des immeubles (appels de fonds) sont appelés chaque mois sur la base du budget annuel prévisionnel voté en assemblée générale. Le paiement est à effectuer le premier jour de chaque trimestre. Tous les ans, une régularisation de ces charges (décompte de charges) est envoyée aux copropriétaires, ce solde pouvant être positif ou négatif. Si vous louez votre logement, nous vous indiquons à titre informatif la part locative récupérable sur les documents de régularisation de charges.
• Les charges spécifiques votées en assemblée générale et concernant particulièrement les appels pour travaux, sont à régler selon la date d’exigibilité fixée lors de l’assemblée générale.

L’autorisation préalable, par un vote de l’assemblée générale, est impérativement requise pour tous travaux effectués par un copropriétaire :

• si ces travaux affectent les parties communes de l’immeuble,
• si ces travaux, même effectués sur le lot privatif du copropriétaire, affectent l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple, modification de la couleur des volets, remplacement des fenêtres, installation d’un store extérieur…),
• si certaines dispositions particulières du règlement de copropriété en font  expressément état : pose de carrelage sur un balcon, remplacement de matériau de sol d’un appartement par un autre matériau aux caractéristiques phoniques  différentes etc…  

Si l’assurance multirisques habitation pour un particulier est obligatoire, chaque immeuble en copropriété doit être assuré par une couverture collective, au moins en ce qui concerne la responsabilité civile.

Le montant de la prime d’assurance de l’immeuble répond aux mêmes règles que n’importe quel autre bien à assurer. Son montant dépend du risque couvert. Le calcul est basé sur la surface développée de l’immeuble. C’est la superficie totale des bâtiments prise à l’extérieur des murs de l’immeuble, multipliée par le nombre d’étages, plus le rez-de-chaussée. Les caves et les combles non aménagés seront réduits à 50 % de la surface réelle, ainsi que les parkings et les remises.

Aquitanisyndic accorde une importance toute particulière à cette question et veille constamment à rechercher la formule la mieux adaptée à chaque copropriété.

Il est rappelé l’arrêté préfectoral du 22/09/2008 concernant la réglementation des bruits de voisinage :

            Article 3 : Toute personne utilisant dans le cadre de ses activités professionnelles, à l’intérieur de locaux ou en plein air, sur la voie publique ou dans des propriétés privées, des outils ou appareils, de quelque nature qu’ils soient, susceptibles de causer une gêne pour le voisinage en raison de leur intensité sonore ou des vibrations transmissibles, doit interrompre ces travaux entre 20 heures et 7 heures, et toute la journée des dimanches et jours fériés sauf en cas d’intervention urgente.

            Article 5 : Les travaux de bricolage ou de jardinage réalisés par des particuliers à l’aide d’outil ou d’appareils susceptibles de causer une gêne pour le voisinage en raison de leur intensité sonore, tels que tondeuses, perceuses, raboteuses ou scies mécaniques ne peuvent être exécutés que :

• les jours ouvrables de 8h30 à 12h30 et de 14h30 à 19h30.
• les samedis de 9h à 12h et de 15h à 19h.
• les dimanches et jours fériés de 10h à 12h.

Dans le cas où votre voisin ne respecterait pas l’arrêté, vous pouvez lui signaler gentiment en lui expliquez poliment que le bruit vous dérange.

En cas de persistance du bruit, vous pouvez faire appel aux services de police, qui sont seuls habilités à intervenir.

Enfin, en cas de persistance ou récurrence des bruits vous pouvez également déposer une main courante auprès des services de police.

Si le respect du règlement de copropriété incombe au syndic, il doit détenir des preuves pour agir, tout comme pour un propriétaire bailleur. Les seuls témoignages écrits ou simples mails ne permettent pas d’intervenir. Les nuisances quelles qu’elles soient, sont réputées privatives et donc en dehors du champ d’action du syndic, qui administre par définition les parties communes. Seules les plaintes émises par la personne subissant les nuisances sont prises en considération par les services de police ; le syndic ne peut pas le faire. En cas de nuisances répétées, il faut remplir une attestation sur l’honneur modèle Cerfa et y joindre la copie de sa pièce d’identité.

• Votre compteur est la propriété d’un concessionnaire (exemple Eau Bordeaux Métropole). Vous payez votre facture directement en fonction de votre consommation d’individuelle au concessionnaire,
• Votre compteur appartient à la copropriété. Votre consommation est exprimée en m³, et est calculée après transmission des relevés de votre compteur par la société chargée de cette prestation (la plupart du temps il s’agit de télérelève). Chaque année lors de l’arrêté des comptes, votre syndic constate la consommation générale de l’immeuble de l’année passée et se base sur votre consommation pour déterminer votre quote part suivant le calcul ci-dessous :

(Prix facture d’eau immeuble / consommation en m³ eau immeuble) * consommation en m³ individuelle
= Prix consommation individuelle

Divisez le prix de la facture d’eau de l’immeuble par la consommation en m³ en eau de l’immeuble, multipliez le nombre obtenue par la consommation en m³ individuelle, vous obtiendrez le prix de la consommation individuelle.

• La première chose à faire est de fermer votre arrivée d’eau si le dégât vient de chez vous et de contacter un plombier.
• Si le problème vient de chez votre voisin, vous devez rencontrer votre voisin pour lui signaler ; votre voisin devra contacter un plombier lui-même,
• Si la cause provient des parties communes, prévenez votre Syndic.

 Dans tous les cas prévenez votre assureur car il faudra établir un constat amiable dégâts des eaux. Ce document est à demander à votre assureur.

Chaque année, le syndic clôture les comptes de la copropriété à l’issue de l’exercice comptable. Après approbation des comptes en assemblée générale, il procède à la régularisation des charges de copropriété.

Le montant des provisions versées par les copropriétaires est alors comparé aux dépenses réellement engagées. Ainsi, si le montant des provisions appelées est supérieur à celui des dépenses constatées, le copropriétaire se voit restitué le trop-perçu à travers son prochain appel de fonds. Si le montant des provisions est inférieur à celui des dépenses, le copropriétaire doit payer la différence. Le montant sera alors ajouté au prochain appel de fonds de charges de copropriété.

Il est à noter qu’a l’occasion de la vente d’un lot de copropriété le trop ou moins perçu sur provisions, constaté lors de la régularisation des charges, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Lorsque des travaux sont votés lors d’une assemblée générale, la copropriété détermine le mode de financement de ces derniers :

• Par un ou plusieurs appel(s) de fonds, payé(s) sur fonds propres par le copropriétaire
• Par un appel de fonds financé par le fonds de travaux
• Par le recours à un emprunt bancaire. Ce prêt peut être au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires ou d’une partie seulement en fonction de la demande. L’emprunt bancaire est réalisé au nom du syndicat mais seuls les copropriétaires ayant souscrit le prêt doivent le rembourser. Attention, en cas d’impayé le syndicat des copropriétaires n’est pas solidaire de la dette du copropriétaire défaillant. Suivant le type de prêt le syndic peut être obligé d’engager les démarches préliminaires de recouvrement en attendant que l’organisme de caution prenne le relais. Seuls les copropriétaires étant à jour de leurs charges de copropriété peuvent adhérer à l’emprunt collectif.

• Le diagnostic technique amiante (DTA) est obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997. C’est en effet à partir de cette date que l’utilisation de l’amiante a été interdite.
• Le  repérage amiante avant-travaux (RAAT). Qu’ils soient particuliers ou professionnels, occupants ou bailleurs, tous les propriétaires et maîtres d’ouvrage sont concernés. Même s’il s’agit de petits travaux comme changer une fenêtre, démousser une toiture, ou simplement effectuer des travaux de mise en peinture, à partir du moment où l’immeuble a été construit avant 1997, il y a des chances de rencontrer de l’amiante.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), aussi appelé diagnostic plomb, est un document qui donne des informations sur la présence de plomb dans les parties communes. Ce diagnostic concerne les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
• Le diagnostic termite, les zones contaminées par les termites sont définies par un arrêté préfectoral. Dans ces zones, le maire peut obliger les propriétaires ou syndics de copropriété à faire réaliser un diagnostic termite.
• Le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif), il s’agit d’un document qui sert principalement à estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment collectif.  Il ne peut pas être substitué par le DPE individuel.
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• Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans notamment pour sauvegarder le bâtiment et son bon entretien. Il concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Il doit être actualisé tous les 10 ans. 
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• Les contrôles techniques quinquennaux (CTQ) ascenseurs. Un contrôle technique doit être réalisé pour vérifier que l’ascenseur est équipé des dispositifs de sécurité en bon état. Il permet aussi de repérer tout défaut présentant un danger pour la sécurité des personnes (usager ou technicien de maintenance) ou portant atteinte au bon fonctionnement de l’appareil. Ce contrôle technique doit être réalisé tous les 5 ans par une personne qualifiée ou compétente dans ce domaine, indépendante de l’ascensoriste en charge de la maintenance.
• Les contrôles techniques quinquennaux (CTQ) VMC Gaz. Un contrôle technique doit être réalisé pour vérifier le réglage global de l’installation, notamment du réseau aéraulique, des bouches d’air et d’extraction ainsi que du bon fonctionnement de l’ensemble du dispositif de sécurité collective, y compris les appareils raccordés (chaudières individuelles). Ce diagnostic nécessite un passage privatif dans chacun des logements pour vérifier le système de sécurité de coupure.